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深圳小产权房很抢手 均价4000元

2013-10-28 19:15 编辑:管理员

     导语:在深圳有1万元/㎡的海景房吗?了解深圳房价的普通人听了,可能会哈哈大笑并摇头,但是,小产权房中介会说“完全有可能”。
  
  在深圳,民间所谓的“小产权房”是违建一部分。自1999年市人大颁布查处违法建筑决定之后,查违工作已有近15个年头,这些年里,深圳房价突飞猛进,政府相继出台一系列文件并组建查违队伍,部分解决了农村城市化历史遗留违法建筑问题,并控制了违法建筑猖獗蔓延的势头,但现状依然严峻,随着违建利益群体扩大,有人忧心违法建筑有再次蔓延的势头。
  
  日前,市人大审议了《深圳经济特区规划土地监察条例》草案,对具有深圳特色的规划土地监察部门的职责、执法程序等有着明确规定,这重新引起公众对深圳查违工作的关注。
  


  据悉,深圳新闻网,虽然深圳对历史遗留违法建筑的文件配套政策尚未出台,但相关部门表示,相关工作正在紧锣密鼓地准备,现已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作。
  
  现象
  
  买小产权房也可以分期付款
  
  “地铁口物业,村委统建22栋,地下车库,管道燃气,村委签合同,首付五成分期3年。”在深圳,这种民间所谓的“小产权房”的广告,在微博、QQ及街头随处可见,也非常简洁地概括了深圳部分小产权房特点。
  
  记者日前来到沙井街道中心名座、名仕国际、蚝景城等楼盘。据小产权房中介介绍,和其他地方相比,沙井小产权房楼盘更像小区。
  
  紧邻沙井国税大楼的某售楼处正在热闹促销之中,大楼门前有几十辆小车,不时有人前来洽谈、签约。
  
  小罗刚签订一份合同,买下了一套94㎡的房子。2008年小罗在宝安中心买了一套商品房,一直想另买一套小产权房作投资。从2008年,他就盯紧小产权房,但一直犹豫,看着房价从2900元/㎡涨到现在7000元/㎡。“每年看得心都慌,眼下等不及了。”
  
  在暴利刺激下,当地小产权房楼盘如雨后春笋。据沙井当地专营二手小产权房的地产中介车小姐介绍,沙井除了两个商品房楼盘,在售房源均来自小产权房。新房在售的,除了上述违建楼盘,余下仅一处,其他都属于尾盘或二手房,有的违建楼被官方停工,但也有大量的人订购。
  
  记者调查发现,福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都有违建房售卖,譬如龙华邻近地铁口的小产权房均价6000元/㎡,而南澳一套海景统建房均价已超过1万元/㎡。
  
  在银行控制放贷的当下,小产权房却暗现银行身影。比如上述中心名座,一套94㎡三房,约70.7万元,可以一次性付款,也可以首付五成,8年分期付款,包含利息月供4541元。
  
  而位于龙华新区清湖地铁站旁的小产权房项目金府雅苑中介马先生介绍,这里也可以分期付款。“这个房子是企业出资建的,可以向公司分三年贷款。”
  
  问题
  
  产权不明导致买卖纠纷不断
  
  目前,市场上对违建房抱谨慎态度者有之,抱支持态度者亦有之。小产权房的法律、质量问题是担心焦点。
  
  记者采访了解到,目前深圳市面上的小产权房没有房产证,绝大多数用一纸协议代替,名为《共同出资建房协议书》,交易转让存在很大风险。转手时,交易双方去村委过户。而普通公司或个人所建楼的转手,则是以一份新合同,加律师见证为据。车小姐自称,其店铺四年间已完成了上万套二手小产权房交易。
  
  深圳市面上较多的三类小产权房主体,如村委、企业或个人,在大多数消费者看来,村委牵头建设的房产风险相对低点,共同出资建房协议书上有律师见证证明之外,有当地村委会盖章。小产权房二手交易的核心证明也是村委会盖章,交易双方可以去村委会过户。
  
  而据二手房房地产律师张茂荣介绍,购买小产权房的根本弊端在于产权不确权,不受法律保护,因而不能上市交易,无法办理抵押,无法在国家征地拆迁时获取合法补偿,无法办理继承。
  
  有关小产权房的买卖纠纷也屡见不鲜。广东圣方律师事务所律师颜宇丹告诉记者,小产权房的买卖纠纷主要体现在政府拆迁后的赔偿问题。据知情人士向其透露,在深圳,原来法院是不受理这类案件的,而如买房若就此问题起诉卖方,如今法院的处理方式是:要求卖方返还买方购房款,其余房屋增值部分一概不支持。颜宇丹提醒,由于小产权房不受法律保护,出了问题可能索赔无门,建议购房者谨慎决策。
  
  针对律师是否可以给小产权房的买卖作见证的问题,多名中介告诉记者,“律师百分百愿意作见证”。但颜宇丹则表示,这是违规行为,“律协几年前就出台了相关文件,严禁律师给非法买卖交易做公证,一旦被查出,律师负有连带责任”。
  
  乱象
  
  执法者与违建者时有勾结腐败
  
  记者查阅资料了解到,深圳至少出现五次违法建筑抢建高峰期,进入新世纪头个十年,更是抢建浪潮迭起。深圳政府多次重拳打击违建,导致局部地区某些时期形成平稳局面,但由于国家及地方相关配套政策方针出台不足,掣肘了查违工作正常开展。
  
  究其原因,一份关于深圳违建的论文分析,深圳城市规划及城市管理跟不上城市发展的速度,周期太长,执行规划态度也不够坚决,长年处于调整中。而且,法规政策制定及更新不够及时。比如,近二十年前的私房报建政策至今仍未修改(报建仍是占地面积80㎡,建筑面积3层240㎡),这已不符合土地集约发展。此外,房屋建设报建手续繁琐,所需时间长达3年以上,而且报建要求高,要想通过正常报建非常困难。
  
  有的基层公务人员为了牟取非法利益,自身就兴建了违法建筑,或与有关当事人勾结,成为其保护伞,双方形成了利益同盟,造成对打击违法建筑的政令不畅,令行不止及互相推诿,从而使违法建筑大肆蔓延。前沙井街道一把手刘少雄落马前,当地违建因其保护猖獗一时。而据规划国土监察支队提供给南方日报的信息显示,去年以来,据不完全统计,约3名街道执法队正、副队长涉及受贿、滥用职权,充当违法建筑的保护伞,被移送检察机关追究刑事责任。
  
  另外,执法机构体制设置不合理,严重制约了行政执法的行政效率,给违法建筑滋长赢得了时间。宝安一名规划土地监察部门的科长接受采访时介绍,目前深圳创新机制,设置了多级规划土地监察队伍。但在实际工作中,因为各部门数据信息不共享,从调查取证到执法,基层执法不顺不力。而且,执法部门的执法手段也不多,只有约谈、限令整改、拆除等。
  
  执法队伍及执法机制诸种问题之外,违建成本过低、利润丰厚也是查违无效的重要原因。10月25日,深圳市人大法制委员会副主任委员刘渤说,违建当事人以低廉的成本搭建起违法建筑后,通过买卖、出租等方式,往往能获得惊人的利润。一般而言,违建多投入市场销售或租赁,通常三五年就可收回全部投资而进入高额净回报期。
  

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